Dimitri Hess will die Potentiale Kassels heben und mit Baugruppen-Projekten Wohnraum erschwinglich machen
Von Gabriele Hennemuth
Dimitri Hess hat eine Vision: Er möchte bisher nicht genutzte Flächen in Kassel nutzen und mit Baugruppen-Projekten Wohnraum erschwinglich machen. In Berlin hat der gebürtige Gudensberger das Konzept von Baugruppen kennengelernt. Jetzt will er es auch in Kassel umsetzen.
Flächen mit Potential gibt es seiner Meinung nach genug. Im Büro des Architekten im Science Park hängt ein Schwarzplan von Kassel. Hier sind alle bebauten Flächen schwarz markiert, alle nicht bebauten Grundstücke sind rot. „Diese Grundstücke könnten quasi morgen bebaut werden“, erklärt der Architekt. „Aber das Potential ist größer. Denn es gibt ja Flächen, die zwar mit Garagen oder kleinen Nebengebäuden bebaut sind, die jedoch das Potential haben, zusätzlich mit Wohnraum bebaut zu werden“, erläutert Hess.
Hess hat an der Universität Kassel Architektur studiert und 2018 mit dem Master abgeschlossen. Danach hat Hess bei zanderroth Architekten in Berlin das Konzept der Baugruppen kennengelernt und Baugruppenprojekte begleitet. Das Konzept hat ihn begeistert: Mehrere Personen, Familie, Freundeskreise, Kolleg*innen oder bisher Fremde schließen sich zusammen, um gemeinsam ein Wohnprojekt zu planen, zu finanzieren und zu bauen. Die Vorteile des gemeinsamen Bauvorhabens liegen in geringeren Kosten, stärkerer Mitbestimmung und der Möglichkeit, Flächen wie Dachterrassen, Gemeinschaftsräume oder Werkstätten gemeinsam zu nutzen. „Kerngedanke ist, dass man nicht nur für sich selbst baut, sondern sich Ressourcen, aber auch Verantwortung teilt, ohne dabei auf irgendetwas verzichten zu müssen“, erläutert Hess. Anders als bei Großprojekten von Bauträgern, können die Bewohner*innen den Bau mitplanen und individuelle Wünsche einfließen lassen. Das gelingt mit geringeren Kosten, weil nur die tatsächlich anfallenden Kosten getragen werden müssen und nicht der Puffer, den Investor*innen üblicherweise einplanen. Ein weiterer Vorteil ist die geringere Grunderwerbsteuer. Bei einer klassischen Eigentumswohnung wird die Steuer beim Kauf anteilig auf den Preis der Wohnung und des Grundstücksanteils erhoben. Beim Baugruppen-Modell wird die Steuer dagegen alleinig auf den Grundstücksanteil erhoben, weil der Bau erst nach Grundstückserwerb beginnt. Wenn das Grundstück etwa 10 % der Gesamtkosten ausmacht, spart man 90 % der Grunderwerbsteuer. Das sind ganz schnell mehrere 10.000 Euro.
Der Architekt hat in Berlin erlebt, dass sich 30 Familien zusammengeschlossen haben und sich eine Gästewohnung im Haus teilten, die jeder nach Bedarf mieten konnte. Plötzlich konnte Luxus, den sich der Einzelne nicht leisten konnte, gemeinschaftlich realisiert werden − ob Dachterrasse, gemeinsamer Fitnessraum, Sauna oder Partyraum: „Flächensparsamkeit“ nennt Hess die gemeinsame Nutzung der Räume. Für ihn verbindet sie ökologische Verantwortung, Effizienz und Lebensqualität. „Wenn Ressourcen geteilt werden, ist das einfach nachhaltig: Es bedeutet weniger Versiegelung, weniger Energieverbrauch, weniger Umweltbelastung,“ sagt der 35-Jährige. „Gleichzeitig schont es den Geldbeutel und entlastet den Wohnungsmarkt. Wenn die Stadt nämlich nicht nur wenigen großen Unternehmen gehört, sondern vielen Menschen, demokratisiert man den Markt auf eine gewisse Weise. Zusätzlich wird einfach mehr Wohnraum geschaffen. Das senkt den Druck und erhöht den Wettbewerb. Den Traum vom Eigenheim können sich immer weniger Menschen leisten. Vielleicht ist das Baugruppen-Modell ein Modell, das das ändern kann.“
Seit 2024 bietet Dimitri Hess mit SWEET HOMING die Betreuung von Baugruppen und die Projektentwicklung an. Über sein Architekturbüro HESS ARCHITEKTEN erbringt er im Anschluss die Architekturleistung. „Ich wüsste keine bessere Art, Architektur zu machen: Es ist immer ein Versuch, unsere gebaute Welt ein bisschen besser und ein bisschen schöner zu machen.“ Die Baugruppe kann ihre Vorstellungen umsetzen und gemeinsam das Bauvorhaben nach ihren Wünschen gestalten. Um die Rahmenbedingungen – von der Grundstücksakquise über die Bewerbung des Projekts bis zur Planung und Baugenehmigung – kümmert sich SWEET HOMING. Während Bauträger und Investor*innen oft nach der günstigsten Lösung suchen, um ihre Marge zu erhöhen, will Hess seine Ansprüche an die Qualität des Gebäudes umsetzen, ohne auf billige Materialien auszuweichen. Er setzt auf nachhaltige Baustoffe, energieeffiziente Systeme und ein Design, das sich an den Bedürfnissen der Bewohner*innen orientiert. Das Unternehmen SWEET HOMING soll mit dem Namen darauf verweisen, dass es um mehr als ein Gebäude geht: Es geht um ein Zuhause, Geborgenheit und Identität. „Ein Zuhause ist nicht nur ein Raum, sondern ein Ort, an dem wir uns wiederfinden“, sagt Dimitri Hess.
„Wenn Menschen gemeinsam bauen, entsteht mehr als eine Wohnung – es entsteht eine Gemeinschaft.“
Dimitri Hess weiß allerdings, dass es nicht realistisch ist, ein attraktives Grundstück in guter Lage zu finden, das sofort bebaubar ist. Deshalb sucht der Architekt nach innerstädtischen Grundstücken, die bisher nur mit Garagen oder Kleingebäuden bebaut sind und die er nach oben hin bebauen könnte. Ein Beispiel: Ein Grundstück mit einem eingeschossigen Supermarkt, das von fünfstöckigen Häusern umgeben ist, könnte mit vier Stockwerken überbaut werden. Die ursprüngliche Nutzung könnte erhalten bleiben und gleichzeitig bringt die neue Nutzung Wohnraum – und zwar erschwinglich, weil die Kosten durch die gemeinsame Nutzung und Planung geteilt werden.
Durch die Nutzung vorhandener innerstädtischer Grundstücke muss keine weitere Fläche versiegelt werden und die Bewohner*innen können gemäß des Konzepts der „10-Minuten-Stadt“ leben, was bedeutet, dass alle grundlegenden Bedürfnisse wie Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Bildung, Gesundheitsversorgung, Freizeit und Kultur innerhalb von maximal zehn Minuten zu Fuß, mit dem Fahrrad oder öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind.
Dimitri Hess spricht mit dem Konzept sowohl junge Familien an, die bezahlbaren Wohnraum für ihre Familie suchen, als auch ältere Menschen, die planen, sich zu verkleinern. „Ich selbst möchte auch Teil einer Baugruppe werden,“ sagt Hess.
In einer Zeit knapper Ressourcen und knapper Flächen, bietet das Baugruppen- Konzept eine wichtige Lösung. Mit Blick auf den Schwarzplan der Stadt Kassel sagt der Architekt: „Genug Flächenpotential ist vorhanden.“
Mehr Informationen: hessarchitekten.de und sweethoming.de
Zusammenfassung in einfacher Sprache
Dimitri Hess ist Architekt und möchte in Kassel mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen. Dafür möchte er Baugruppen-Projekte nutzen. Bei einer Baugruppe planen und bauen mehrere Menschen gemeinsam ein Haus. Dadurch können sie Kosten sparen und selbst über die Gestaltung entscheiden.
Seit 2024 bietet Hess mit seinem neuen Projekt SWEET HOMING Unterstützung bei solchen Baugruppen an. Er hilft zum Beispiel bei der Suche nach Grundstücken, der Planung und der Baugenehmigung. Dabei möchte er nachhaltige und hochwertige Häuser schaffen.
Dafür möchte Hess ungenutzte Flächen in Kassel nutzen, zum Beispiel über Garagen oder kleinen Gebäuden. So kann neuer Wohnraum entstehen, ohne neue Flächen zu verbrauchen.